臨近年末,，租房市場整體轉(zhuǎn)淡，成交量持續(xù)走低,。但是發(fā)現(xiàn)房屋中介租金不減,，這到底是怎么回事？會(huì)帶來哪些影響,？

一,、房屋中介租金不減是怎么回事？會(huì)帶來哪些影響,？

各大中介對租金并沒有明顯的調(diào)整跡象,，只是通過領(lǐng)取優(yōu)惠券、中介費(fèi)打折,、起租時(shí)間延后等方式攬客,，使得租金總成本小幅下滑。

1,、房源充足均價(jià)略降

北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示,，2019年11月，北京分租,、整租住宅市場成交量和成交均價(jià)較上月均略有下降,，住宅租賃市場延續(xù)上月量價(jià)回落態(tài)勢。畢業(yè)季后,，租房市場迎來淡季,。

中國證券報(bào)記者近日對北京地區(qū)租房市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，臨近年底,，各大租房平臺房源充足,，但租金報(bào)價(jià)仍然處于高位，并沒有出現(xiàn)較為明顯的回落,。中介和房東只在起租日期和中介費(fèi)上稍有讓步,，使得租房總成本略微下降。

以北三環(huán)某學(xué)區(qū)住房片區(qū)租賃市場為例,，由于目前處于租房淡季,，“買方”市場現(xiàn)象較明顯。有找房租戶想在附近找一居室，起租時(shí)間要求到2020年1月中旬,。中介人員按照要求,，找到了多處待租房源供租戶挑選，最后租戶選中了該中介旗下一套品牌公寓,。該公寓系統(tǒng)起租時(shí)間為2020年12月31日,。在價(jià)格不妥協(xié)的情況下，經(jīng)過雙方談判,，中介費(fèi)做了8折讓步，起租時(shí)間讓了10天,。

“起租時(shí)間讓步以及中介的折扣力度,，這在租賃旺季是不可能的。公司旗下品牌租金由系統(tǒng)統(tǒng)一定價(jià),，不能修改,。淡季會(huì)通過領(lǐng)取優(yōu)惠券的方式變相降價(jià)。如果真的遇到砍價(jià)客戶,，只能在中介費(fèi)上打折,。”該中介人員對中國證券報(bào)記者表示,。

多位業(yè)內(nèi)人士指出,，租賃市場熱度季節(jié)性很強(qiáng)，“春節(jié)潮”和“畢業(yè)潮”之后,，租賃市場熱度減退,。第四季度為傳統(tǒng)的租賃淡季，租金上漲動(dòng)力不足,，預(yù)計(jì)短期租金仍為穩(wěn)中有降趨勢,，明年春節(jié)后可能迎來租賃市場熱度小高潮。

記者走訪發(fā)現(xiàn),，北京地區(qū)租賃市場供給端出現(xiàn)較明顯的分化,。供給方大致可以分為：房東直租、二房東個(gè)人轉(zhuǎn)租,、房屋中介轉(zhuǎn)租,、品牌化租房公司等。按照上述順序,，中介費(fèi)和房源價(jià)格依次遞增,。

大型中介品牌旗下通常形成了租賃子品牌。這些大型房產(chǎn)中介服務(wù)商,，無論是找房還是簽約,、繳款、后期維護(hù)，都是線上操作,。對于線下門店,，房屋中介對租房業(yè)務(wù)的重視度和攬客積極性均不及買賣業(yè)務(wù)。

“每個(gè)門店只配備1-2位專門做租賃業(yè)務(wù)的新人,，老員工基本都以買賣業(yè)務(wù)為主,，只在客戶找上門來時(shí)才會(huì)捎帶做租賃。剛?cè)肼氁话銜?huì)從租賃做起,，后期會(huì)轉(zhuǎn)做買賣,。畢竟要考慮成本，租賃業(yè)務(wù)的中介費(fèi)與買賣相比,，不是一個(gè)等級,。租房業(yè)務(wù)以線上營銷為主，線下營銷效果和成本方面都不好,?！蹦持薪殚T店負(fù)責(zé)人對中國證券報(bào)記者表示。

2,、租售比低位徘徊

中國證券報(bào)記者了解到,，品牌中介商和租房商在宣傳租房產(chǎn)品服務(wù)好、環(huán)境佳的同時(shí),，租金水漲船高,。很多房源被租房品牌公司囤積，裝修后價(jià)格大幅上揚(yáng),。即使在淡季,，租金也不會(huì)讓步。便宜房源越來越集中在天通苑,、大興等租房人口密集區(qū),。而這些地區(qū)群租房現(xiàn)象仍然較為嚴(yán)重。

以位于北五環(huán)外昌平區(qū)天通苑地區(qū)為例,，該片區(qū)受大規(guī)模大戶型回遷房源影響,，租房房源充足。該片區(qū)大部分房源被整租后,，普遍被房東或二房東改造成“群租”房,。100平方米左右的三居室，可以被改造成8個(gè)房間,，人口密度最多可以達(dá)到15人以上,。但由于隔斷房價(jià)格不足千元，仍然成為大量“北漂”的租房第一站,。這些租戶形象地稱呼自己為“紙片人”,?！霸缤砀叻灞粩D成照片，到家也很擠,?！?/span>

“二房東也會(huì)簽合同，但是簽的時(shí)候就會(huì)告知,，隔斷房可能隨時(shí)拆除,，房東不會(huì)承擔(dān)任何責(zé)任?！鄙鲜銎瑓^(qū)租戶向中國證券報(bào)記者反映,，“全北京只有這個(gè)地方可以租到1000元左右的房子，對于剛畢業(yè)的人來說,，雖然沒有保障,，還是會(huì)簽下來?！?/span>

造成上述現(xiàn)象的原因有多種。一方面,，人口流入為主的城市房價(jià)高企,，購房成本高導(dǎo)致租房人群多。租房需求多疊加租房市場越來越受資本關(guān)注,，導(dǎo)致租金價(jià)格整體高企,。正常渠道價(jià)格高導(dǎo)致“租不起”，使得群租房屢禁不止,。

業(yè)內(nèi)機(jī)構(gòu)發(fā)布的《全國重點(diǎn)50城租金收入比調(diào)查研究報(bào)告》指出,，2019年上半年，北京,、上海,、深圳三個(gè)城市整租一居室租金收入比分別為89.5％、82.5％,、78.1％,，與2018年相比均有所下降，但租金收入比仍維持高位,。合租租金收入比分別為46.2％,，43％，37.6％,，與上期相比微降,。即使選擇合租的模式，在北上深租房成本也達(dá)到收入的30％以上,。

另一方面,，以一線城市為代表的人口流入?yún)^(qū)，租金回報(bào)率相比其他城市普遍偏低，群租房成為房東和二房東提高租金收入的一個(gè)途徑,。上述報(bào)告數(shù)據(jù)顯示,，一線城市平均租售比為1：636，售租比達(dá)53年,；二線城市平均租售比為1：580,，售租比為46.9年；三四線城市雖然房價(jià)相對較低,，但租賃市場需求更加薄弱,，租售比略低于二線城市，為1：556,。一線城市租金與房價(jià)差距最大,。一線城市中，北京,、深圳房價(jià)高企,，租售比最低，租金回報(bào)率均為1.8％,。

諸葛找房指出,，大城市租金相比收入較高，租房人員負(fù)擔(dān)較大,。但對于房產(chǎn)持有者來說,，租售比、租金回報(bào)率相比其他城市仍沒有競爭力,。巨大的房產(chǎn)價(jià)值卻缺少獲取合理回報(bào)的渠道,，這或許也是當(dāng)前房地產(chǎn)市場面臨的又一大挑戰(zhàn)。

3,、商業(yè)租金小幅回落

值得注意的是,，近期商業(yè)租金小幅下降。中指研究院數(shù)據(jù)顯示,，2019年四季度,，全國重點(diǎn)城市主要商圈寫字樓租金整體水平環(huán)比有所下跌，平均租金為4.9元／平方米·天,，跌幅為0.67％,。從商圈看，租金環(huán)比上漲的商圈占38.8％,，租金環(huán)比下跌的商圈占56.3％,，5.0％的商圈租金與上期持平。

即便如此,，2019年下半年,，國內(nèi)主要商業(yè)街商鋪和重點(diǎn)商圈（購物中心）商鋪?zhàn)饨鹫w水平穩(wěn)中有漲,。其中，由全國重點(diǎn)城市100條商業(yè)街商鋪為樣本構(gòu)成的百大商業(yè)街（百街）商鋪平均租金為25.9元／平方米·天,，環(huán)比上漲0.58％,；由100個(gè)典型購物中心商鋪為樣本構(gòu)成的百大購物中心（百M(fèi)ALL）商鋪平均租金為27.2元／平方米·天，環(huán)比上漲0.44％,。

分城市看,，2019年下半年，一線城市中租金環(huán)比上漲的商業(yè)街占74.1％,，環(huán)比下跌的商業(yè)街占11.1％,，14.8％的商業(yè)街租金與上期持平。北京10條商業(yè)街租金環(huán)比全部上漲,。其中,，南鑼鼓巷漲幅最高，達(dá)2.64％,；在上海的11條商業(yè)街中,，6條商業(yè)街租金環(huán)比上漲，2條環(huán)比下跌,，3條持平,。其中，四川北路商業(yè)街環(huán)比漲幅最高,，為3.56％,；廣州1條商業(yè)街租金環(huán)比上漲,，1條環(huán)比下跌,，一條持平。其中,，上下九步行街環(huán)比上漲0.27％,；深圳3條商業(yè)街租金環(huán)比均上漲。其中,，東門步行街漲幅最高,，達(dá)2.48％。房屋中介租金不減會(huì)給找房子的人帶來一定的壓力,。

據(jù)房大全九江房產(chǎn)網(wǎng)小編了解,，房子租多少錢，租金減不減,，跟中介人員沒有關(guān)系,，這主要還是要看房東的意愿。這個(gè)還是跟供需有關(guān)系,。